从甲级写字楼分布图 看北上广深各有几个“市中心”

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原创 孙不熟团队 城市战争

甲级写字楼是一座城市高端产业与先进生产力的象征，甲级写字楼集群区域往往就是一个城市的CBD（商务中心区），而像北上广深这样的超级城市，CBD往往不止一个。

所以，如果我们知道一座城市甲级写字楼的分布图，大致就可以推断出它的市中心在哪里，以及有几个CBD（市中心）。

知名商业地产咨询机构仲量联行（JLL）近日发布《中国办公楼租赁指南》报告，从中我们找到了北京、上海、广州、深圳、武汉、杭州、成都、南京等城市的甲级写字楼分布图，今天先来看看四个一线城市的情况。

首先来看看我国较大城市上海甲级写字楼的分布图

图片来自JLL研究报告

通过这张图，可以发现，上海高档写字楼最强势的集群区域当属陆家嘴，但从整个城市的分布来看，浦西占据了绝大部分份额，这也为什么很多上海人认为陆家嘴不能代表上海的市中心。

除了陆家嘴，人民广场、新天地、南京西路、虹桥、竹园等板块的高档写字楼也十分集中，从色块浓度（写字楼密集度）上不输给陆家嘴。

JLL的报告还指出，上海一共有28个写字楼细分板块，这说明上海的高端产业已经呈现出多中心格局。

但均衡性不足，最强势的商务区还是在黄浦江两岸。当然，虹桥商务区的强势崛起，打破了上海商务区沿江布局的传统逻辑。

再来看首都北京的甲级写字楼分布图

图片来自JLL研究报告

通过这张图，可以发现，北京高档写字楼最醒目的集群区域当属朝阳CBD（国贸区域），其次是望京、中关村两大板块。

不过，如果从租金水平和产业高度来看，金融街才是北京排名前列商务区，这里汇聚了一行两会以及全国最先进的金融总部企业。

从整个城市的分布来看，北京的高档写字楼大部分集中在东部的朝阳区，西部区域只有中关村有一块，南城区域就更少了，但新兴的丽泽商务区也开始初露头角了。

JLL的报告指出，北京一共有9个较为成熟的写字楼细分板块，这说明北京的商务区比上海要更集中一些。

再来看看广州甲级写字楼的分布图

图片来自JLL研究报告

通过这张图，可以发现，广州高档写字楼最强势的集群区域当属天河CBD，包括珠江新城、天河北与金融城三大板块。

其次是越秀区，高档写字楼的体量和密度也不容小觑。

新兴的琶洲、鱼珠也清晰可见。

从整个城市的分布来看，广州的高档写字楼大部分集中在珠江两岸，“沿江布局”的逻辑非常明显。

珠江不仅是广州的母亲河，更是广州的产业带与金饭碗。

所以，在广州买房，只要沿江，肯定不会差。

珠江两岸之外，南站、万博、科学城、白云新城等新兴商务区也开始初露头角。

JLL的报告指出，广州一共有10个较为成熟的写字楼细分板块，但天河CBD的首位度非常高。

另有数据显示，天河区乙级以上写字楼体量达到850万方，占全市总面积的42.9%，足以说明天河区实际的GDP是被严重低估的。

相比北京、上海，广州写字楼的集中程度更高，天河CBD在全市的首位度，也远超过朝阳CBD、陆家嘴CBD在全市的首位度。

再来看看深圳甲级写字楼的分布图

图片来自JLL研究报告

通过这张图，可以发现，深圳高档写字楼最强势的集群区域当属南山科技园-后海板块，但从体量来看，前海-宝中板块更大。

紧随科技园、前海的商务区，是福田CBD、车公庙、华强北、蔡屋围、深圳湾超总、北站、留仙洞。

如果说广州写字楼的分布逻辑是“沿江”，那么深圳的分布逻辑就是沿深南大道了。深圳市内没有大河穿越，深南大道在一定程度上扮演着城市中轴的功能。

除了深南大道，前海、宝中、留仙洞、北站等新兴商务区大多分布在五号线沿线，这说明深圳的空间逻辑也在发生变化，高端资源的分布将从“沿深南大道”转变为“沿地铁”。

由此，地铁也将取代公路，成为大城市资源配置的主轴。

相比北京、上海、广州，深圳的商务区布局最为均衡，而且相互之间比较独立，没有被摊成连片连片的大饼。

从这个角度讲，深圳的多中心格局也是一线城市中最显著的。

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