江山宸院——江城当红热盘全面测评

在任何有江的城市，最抢手的房子总是在江边，

作为华润进入吉林市的排名前列代建项目，

江山宸院二期，背山面水，华润标准究竟如何落地？

本次测评项目为【江山宸院】

本期测评项目看点

江山宸院 / 测评概览

位置

项目位置（5分满）：4

项目位于吉林市丰满区滨江南路1111号，万科城东行2公里，背靠吉林四大名山之一的朱雀山，位于松花江极为珍稀的南向观江滨距离松花江仅有150米。中国自古以山之南水之北谓之“阳”，居住风水上讲究“南有环水，北有靠山”，很多大城市都选在“山南水北”建豪宅，比如坐落在上海外滩的汤臣一品，一线观江高层单价高达30多万；南京长江一线南观江豪宅也是非常抢手。

区域价值（5分满）：4

项目地处江南区域，是吉林市众所周知的富人区，周边居住者大多有一定的经济实力，对于居住品质也有更高的要求。随着城市不断发展的需要，吉林市总体形成“南居、北工、中商”的布局，而江南目前在售的一线南观江住宅非常稀缺。此外，在“长吉一体化”发展的大势下，项目西接吉林高新区发展核心，东连吉林风景度假区，区域能够在未来几年内享受到经济、产业、人才等多项发展红利，带来区域医疗、教育、商业等配套的进一步完善。同时高级风景区，也能够快速带动区域内省内自驾游的发展。

江山宸院的位置，交通对内便捷，对外通达，由滨江南路、绕城高速、吉丰东路等组成路网体系。由项目出发走滨江南路经由江城大桥到达欧亚综合体商圈仅9公里。由项目出发走滨江南路、吉林大街，10公里左右即到达厦门街商圈、世纪广场商圈及市中心商圈。同时滨江南路向东，7公里可快速到达丰满松花湖、朱雀山森林公园等旅游景点。无论通往哪个方向，都比较便利，不堵车。项目距蓝旗大桥高速出口仅2公里，高速9月通车，可以便捷通往周围省市，便于假日出行。小编实际走访了一下，自项目开车5分钟可到万科城，基本上10-20分钟内可抵达多个城市商圈，时间距离其实非常近。

硬指标

硬指标总得分（20分满）：19

占地面积：210000㎡

建筑面积：170000㎡

总户数：600户

绿化率：50%

容积率：0.80

品质

口碑（10分满）：9

作为华润在吉林的排名前列代建项目，市场口碑可借鉴长春的橡树湾、凯旋门、紫云府、净月臺等多个已交付的高端品质楼盘。华润置地在长春市定位非常高端，通过对产品的把控和园林的呈现，在长春人心中树立了高品质品牌形象，积累了很好的口碑基础。

工艺（10分满）：9

由于项目二期由华润操盘，所以在建筑的材料选用、工艺技术等方面，都延续了华润的一贯高标准，工程品质可以参考华润其他小区。

防水材料，选用SBS改性沥青卷材和聚乙烯丙纶复合卷材二层；

保温材料，选用更加生态环保的石墨聚苯乙烯；

屋面材料，采用江西景德镇烧制，颜色持久、高度耐蚀的屋面瓦；

门窗材料，选用塑钢材料，采用三玻工艺，保温隔音效果优质；

建筑材料，采用实心方钢拧花工艺和获得业界高度认可的古猿人外墙砖。

质量（10分满）：9.5

实地踩盘了解到，江山宸院项目施工前，分析北方房屋建设施工特点和通病诱因，就窗边、洞口冷热交换作用形成的冷凝水渗漏、墙面起毛、外墙泛碱等问题加以改善，对保温施工等多项专项施工方案进行优化。

施工过程中，参照相应施工方案和分部分项验收制度严格把控，坚持做到上下道工序无质量隐患对接。项目管理人员常态化地与销售部门形成良性、有效的互动，接纳客户和销售顾问提出的合理建议，并落实调整。

再有就是，江山宸院不同于一些开发商，验收与开发是同一家公司，质量关卡形同虚设，而是引入权威的第三方监理公司，检查施工方工程质量，监理验收。

产品（10分满）:9

项目一期，建面约178-229㎡别墅产品与建面约130-150㎡洋房产品，已实景呈现。

项目二期，由华润置地操盘，沿用了华润置地在设计、工程等方面的高品质战略，以华润置地的产品品质作为江山宸院的衡量标准，从根本上提高住居的品质。据说高层原规划图为四栋，为了让出更大的空间，实现江景视野的较大化，最后确定了目前三栋高层的规划。建面约100—128㎡南观江高层，7月27日认筹已启动。

（原规划）

（现规划）

未来还会有建面约115—135㎡的新中式合院别墅上市。合院别墅产品是当下市场上新兴的一种产品品类，它是介于独栋和联排之间的物业形态。层层将院子围合起来，使别墅的活动空间由单纯的室内向室外立体化扩展，从别墅变为院墅。同时这种别墅拥有更高的赠送，更大的采光面，可挖掘的空间更多，也符合东方人的居住习惯。小编曾经实地走访过长春的一个合院项目——世贸莲花山，合院一出即销售一空。

（合院效果图）

（合院样板间效果图）

物业（10分满）：9

中环物业，以“拥有二级服务资质，提供超一级服务”为理念，服务的社区都是高端社区。自2008年开始服务中环·滨江花园以来，陆续开展物业管理进驻工作，截至2018年底，公司累计接管的物业服务项目面积达100多万平方米，一直都是吉林市高端人群认可的物业标杆。吉林市中环物业区别于其他项目，为全周期介入，即从项目立项开始到质保结束全程负责，控制各关键环节。从项目立项开始到质保结束全程负责，控制各关键环节，保证服务质量。

园林（10分满）：9.5

华润在建筑和园林的打造上，一直有着高于国标的工艺要求，包括毫厘工程标准、精细化设计准则、过程把控造精品，坚持最终的高品质呈现。

示范区中，包括树阵、草阶、花池与四季树种、艺术小品丰富，园林布局层次井然。

二期高层的整体园林规划“一轴一环三园”，设置老年健身场所、青年运动场、儿童成长游乐专区等。

江山宸院倚山、临江，与大自然更加亲近，与城市尘嚣更加疏远，具有较强的休闲居住价值。

二期墅区高层配备了低密园林，绿化及景观元素丰富。

户型（10分满）：9.5

江山宸院南观江高层，主要为建筑面积约100-106㎡和建筑面积约127㎡两种户型，一梯两户。两种户型均为南北通透的全明三房，满足多成员家庭居住，采用适合北方人居住的大开间短进深设计，三个南向采光面，双南卧均配置瞰江景飘窗，宽厅打造半赠送观景阳台，不止采光好、通风好、舒适度也非常高。

南观江景设计，推窗可见松花江水，光影变化的江景明显比北向的景观感受好太多。

整体来说，空间布局和户型设计舒适度很高，面积几乎“0浪费”，全家人一起住也不会感觉很局促。

总分100分，江山宸院最终得分：91.5

测评总结：

江山宸院放大了江和山的重要作用，因为距离松花江很近，外部休闲、景观完全超越了大部分人生对生活的想象。内部又配有高绿化、适合全龄的园林景观，内外良好的生态环境算是江山宸院特别大的亮点。与此同时，江山宸院的均是以毫厘工程标准施工、设计，采用企标高于国标的误差标准等，所以房屋质量是值得放心的。在江城，这样的一线江景房已经是可以数的过来的，对于住房舒适度要求较高的置业者来说，很值得来现场看一看，感受一下。

购买建议：

1、江山宸院是江城高端大盘，所推出的南观江高层中，建筑面积约100-106㎡的三居产品十分火爆，空间合理，面积适中，是值得购买的高性价比人居。

2、如果您想一步到位，也可以入手建筑面积约127㎡。同样是三居产品，建筑面积约127㎡的户型更加宽敞明朗，能够为您带来更加舒适的居住体验。

3、项目主打的新中式合院别墅产品，目前除了面积段还没有释放产品信息，建面115-135㎡，但相信实际居住面积会非常丰富而立体，值得高净值人群持续关注。