楼市怎么走?最权威答案来了!

作者 | 暴哥

来源 | 暴财经

楼市未来的政策会怎么走？

看了今天的文章大家心里可能会有些谱！当然，这个谱不是暴哥给的。

话不多说，我们直奔主题。

今天早晨，中央党校主办的学习时报发表了名为进一步深化住房制度改革的署名文章。

这篇文章暴哥以为十分重要，建议大家到学习时报的官网的去看看。

为什么暴哥说重要呢，原因有二：

排名前列，这篇文章的作者是住建部政策研究中心主任，秦虹女士。作为统领住房政策部门研究政策的主任，她的观点特别具有权威性和时效性。

第二，这篇文章尽管不长，但里面给出了一些少见且详尽的潜在政策。这种表述对于当前比较空泛的政策预期而言，真的是少有的。

还是老办法，暴哥把自己认为是重点的内容给大家摘录出来，并加以一些自己的看法和分析。

这篇文章的主旨是两个方面，一个是住，一个是炒。

住的方面，提出是要“促居住、保基本”；炒的方面则是要，“抑投机、疏投资”。

住的方面我们放在后面讲，先将炒的方面。

为什么先将炒的方面呢？

因为，大家看到，文中提出了一个新概念的，叫疏投资。

大家知道，此前政策的焦点似乎都在抑制投机上，在打击投机的过程中，连带投资需求也被抑制了，而这一次却展现出对于投资的区别对待。

不过大家不要想多了，这个投资的概念并不是说鼓励大家买房投资，而是指的非实物投资，替代买房投资。

具体关于疏投资的表述如下：

通过发展有管理的直接融资渠道，疏通投资渠道，发展房地产投资信托基金、商业地产抵押贷款支持证券等资产证券化工具引导投资。发展这些资产证券化工具，有助于发展经营性住房供给，如发展机构租赁;有助于分散房地产市场风险;有助于疏解住房领域的实物投机性需求，将房地产实物的投资引向对房地产金融产品的投资，减少住房实物需求，抑制房价上涨。

上面这段话的意思简单归结一下就是，通过证券化的手段，比如股市、债券市场，REITS等以房产为核心的金融产品的方式来转移大家对于实物住房投资的需求。

有朋友会说了，钱是相通的，这些证券化的产品做起来，该流到楼市可能还会流到楼市。这话不假，但是，股市就不必说了作为分流房地产投资的资金，几乎不可能流入楼市（除非是地产企业上市融资）；而债市和REITS等产品，由于受到ZF的管控，可以有一定的定向发展作用 。举例来说，现在对于房地产企业发债有严格的控制，房地产企业很难通过债券市场融资，从事开发业务。但是未来可以给租赁市场开一个口子，对于地产商发债设定硬性的用途规定。

说完疏投资，我们再看看抑制炒房有什么新举措被提出来。

此前炒房的政策关注点都在持有环节的房产税上面。这一次除了持有环节特意给出了一大段文字要增加交易环节税负：

具体内容如下：

为抑制炒房行为，就应增大反复交易的成本，设立按持有时间、住房套数实行差别化的交易环节税负

此前暴哥其实提到过，很多政府都会采取惩罚性的交易税率来抑制炒房，但是我国一直没见有动作。那么文章中的这个提法是不是意味着未来可能会推出相关税呢？我们拭目以待。

不过，有朋友肯定会考虑，交易环节税最终很可能会转嫁给买房的人，转嫁给刚需。

暴哥想说，大家能想到的，政府肯定要有预料。最终怎么抑制这个问题呢？暴哥有一个不成熟的想法。在不动产登记平台落实后，全国联网，所有的交易都应该是网上交易，公开化，信息化。而实际钱款对接的环节，也只能通过银行渠道，留有痕迹，尽可能防止私下协议，现金补款。

不过说实话还是很难避免现金补偿。这可能需要舆情监控方面的系统，时刻给买房一个机会揭露转嫁协议。

关于炒房就说到这里，下面来说说住房。

住房方面，文章给出了一个体系性的说法：完善住房供应体系需要将住房供应从过去的“两分法”过渡到“三分法”。

两分法指的是，保障和市场；三分法指的是，保障、支持和市场。

三分法相对于两分法多了一个支持。

那么什么是支持呢？支持是介于保障和市场之间。不是完全的买卖市场，也不是完全的保障。

对于支持，在文中特指共有产权住房。

表述如下：在住房保障供给和市场供给之间增加有政策支持的“共有产权住房”，满足首次置业的“夹心层”住房需求。

对于共有产权住房的的这个定位应该说是非常高的，未来共有产权将在住房体系中占据三分天下中的一片天。（据文中，另外两片天是：政府(或单位)拥有产权的公共租赁住房、私人拥有完全产权的私人住房）

大家知道，共有产权住房的价值并不完全是市场价值，是受到政府调节的。从成本的角度来，共有产权的成本低于市场价值，是政府的一种变相让利措施。

当这种住房成为三分天下中的一部分，那么确实能够起到减缓楼市价格上涨的作用。而如果，更多的人接受共有产权住房，那么对于完全市场化的住房市场来说对其需求来说也算是一种抑制。

当然，其具体成效要看，政府愿意拿出多少土地，多少诚意来构筑共有产权市场。

除了共有产权以外，租赁市场是目前重点推进的另外一个环节。不过这个环节基本上已经剧透，主要就是一二线有需求的城市，租赁住房的推进，租赁同权的落实、租房租赁平台的构建，培育租赁住房企业比较多的方面。

不过有一点要提的就是文中提出，对于住房租赁企业应该减税，并降低相关住房租赁环节的税：

鼓励租赁市场发展，就应归并降低住房租赁环节税负，减轻住房租赁企业税负，积极盘活闲置住房利用率

这个政策如果落实，那么对于租赁企业来说是利好，此前暴哥也说过，通过降低税负可以帮助租赁企业解决租金回报率低的问题；而对于租房客来说，租赁环节税负的降低无疑也会降低租赁成本。

土地政策方面，文中提出人地挂钩的供应机制。根据人口增长供应土地，调整居住、商用等土地比例结构。

这个人地挂钩其实不是新提出的，最早见于《国务院关于支持河南省加快建设中原经济区的指导意见》。这个构想的想法其实很值得肯定，但是由于财政方面的需求，个别超大城市土地相对人口的稀缺，执行起来可能要在多方面进行统筹。未来人口流入的城市能不能完全按照这个预想走，还需要观察。

关于房地产的风险。

近期其实关于房地产对于国家的风险有不少讨论，如果有机会的话，暴哥也希望能够做出一些分析给大家。

在本文中也提到了房地产风险的问题。不过，文中着重强调的是预防风险的手段（而非分析）：即

建议坚守购房首付的底线，坚持差别化购房信贷政策，如购买首套房的贷款首付不低于30%、购买第二套房的贷款首付不低于50%、购买第三套房不贷款的政策要长期不变，稳定市场预期。通过严格审查贷款人的贷款资格，保持稳定的首付比例，避免支付能力不足的家庭过早进入市场而承受房价波动的风险，这是我国房地产市场安全的最重要保证。

这个提法有几点值得关注：

排名前列，文中说是底线，也就是说首套30%，二套50%，三套100%是一个底线，是一个长期不变的底线。

中国的房地产市场之所以比美国次贷危机的时候要安全的多，其实关键就在于长期执行的房贷比例政策。坚守这个底线起码能够较低限度的降低银行的风险。哪怕房价下跌的比较多，由于首付比例高，也可以应对房价下跌的风险释放。

第二，坚持差别化信贷。限贷、限购、定向提高利率等政策其实都是差别化的信贷。不同的城市根据情况执行情况有所不同。

那么问题来了，此前暴哥一直提出，除了所谓人才政策以外，这些个基本款很可能会长期执行下去，作为长效机制的一部分而出现。本文中的态度无疑印证了暴哥的观点。

不过我们也要看到，到底差别化信贷政策能不能长期存在还是存有疑问的，本文中的观点有没有时效性也是存在疑问的，所以这方面也需要后续的观察。

最后一个方面文中值得我们关注的是，中国比较薄弱，且目前停留在研究、论文、理论层面，没有具体的推出的一个体系，即建立指标化、信息化的房地产市场预警体系。

关于房地产市场预警体系文中是这么表述的：

在完善和细化房地产市场统计指标的基础上，依托信息化建立以大数据为基础的房地产市场预警体系，并及时引导市场主体行为;建立科学的市场评价体系，依据预警标准和房地产市场运行实际情况，判断风险等级，及时启动与预警等级相对应的调控政策，平抑市场波动;建立政府协同监管机制，实现各部门信息共享机制;实施及时准确的信息发布和舆论引导，防止市场恐慌等。不断改善房地产市场调控。

暴哥是十分推崇建立起一套完整的房地产市场预警体的。之所以这么说是因为，大家也看到我们的调控常常出现过度的情况，有的时候过紧，有的时候过松。

那么如果能够建立起来一套指标化场预警体体系，无疑能够给我们平抑房地产市场的波动性带来巨大的好处，减少政策执行成本，降低房价波动给社会带来的舆论恐慌情绪和潜在的系统性风险。

而且房地产预警体系的建立，对于房地产市场本身的有序发展也能够起到一个监督，规范的作用，防止利用舆论制造的炒房现象，尽可能快的遏制住炒房的苗头。弱化炒房带来的房价上涨预期。（此前暴哥多次强调过预期的对于房价的突出贡献：2006年吉林大学的梁云芳做过实证研究发现，预期房价上涨1%，实际房价就会被推动0.85%。）

除了控制房价，以防房地产风险以外，其实建立起房地产市场预警体系对于决策层的政策也具有十足的参考意义。因为只有掌握更多的信息和数据，政策才能够更加适合不同时点的国情，让政策起到事半功倍！

当然，和房地产税的基础建设环节一样，房地产市场预警体系的建立一样需要不动产登记平台的完全运行等基础制度的建设。