10月九成城市二手房价下跌 年底有望“止跌”?

作为传统楼市旺季的“银十”，70城中64个城市出现二手房价指数下调的现象，自2015年以来尚属首次；而新建住宅价格指数下调的城市也高达52个。

11月15日，国家统计局发布10月份商品住宅销售价格变动情况统计数据。对此 ，国家统计局城市司首席统计师绳国庆解读称，2021年10月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体延续略降态势，同比涨幅继续回落。

自9月份新房房价指数首次出现环比下跌后，10月份，上述跌幅呈现进一步扩大态势。对于该月70城房价变动数据，中原地产首席分析师张大伟分析认为：“这是自2015年以来二手房房价数据排名前列次出现64个城市下调的现象，而新建住宅价格指数下调的城市也高达52个。”

新房房价环比连续两月下跌

国家统计局数据显示，10月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比持平。其中，北京和上海环比分别上涨0.6%和0.1%，广州和深圳分别下降0.3%和0.2%。

相比于一线城市，二、三线城市市场降温明显。其中，二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.2%；三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月均扩大0.1个百分点。

从下跌城市的个数来看，10月份，全国70个城市中，新房房价出现环比下跌的城市数量为52个，相比9月份的36个明显增多。易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称：“这说明近期房地产市场在去库存压力和资金压力下，各大城市降价促销动作增加。可以认为，当前房地产市场开始入冬，房地产市场的矛盾从‘过热’开始转为‘过冷’。”

而从新房房价环比依然上涨的城市来看，仅剩余长春、厦门、长沙、西安、三亚等城市维持微弱的涨幅。“下调已经成为市场特别主流，新建住宅价格环比下调超过52个也是市场罕见。”张大伟表示。

从新房房价环比下调的城市来看，多数城市的降幅不超过0.5%，房价总体还是保持平稳。其中，下调幅度较大的城市以北方城市居多，包括天津、郑州、昆明、秦皇岛等城市。

“房价下跌的原因是需求端和供给端同步降杠杆。其中，需求端方面，下半年以来居民按揭贷款的额度收缩，需求减弱；供给端方面，房企在较大的经营压力下，加大降价促销力度和范围。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐分析称。

“目前，新房房价指数环比已经出现连跌两个月的情况，类似信号需要关注。后续政策效应逐渐显现，市场下行的速度也会放缓。尤其是11月份预计部分城市销售市场会有底部反弹可能，客观上也会使得房价指数下跌的空间减少。”严跃进分析称。

九成城市二手房价格环比下跌

相比于新房市场，二手房房价的降温更为明显。国家统计局数据显示，超过九成的城市二手房房价环比下行。

根据国家统计局数据，10月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.4%，与上月相同，其中北京、上海、广州和深圳环比分别下降0.5%、0.4%、0.6%和0.2%；二线城市二手住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.2个百分点；三线城市二手住宅销售价格环比均下降0.3%，降幅比上月均扩大0.1个百分点。

“二手房房价有64个城市出现环比下调，这是2015年1月来连续80多个月最多城市下跌的情况，全国楼市房价拐点已经明显出现。”张大伟分析称。

二手房市场降温明显与下半年房贷收紧相关。张大伟认为：“房贷全面收紧，放款普遍都在3个月以上，部分城市甚至需要6个月以上，导致全国楼市二手房交易接近停滞，上海、深圳、北京二手房交易都已经跌至历史低点。”

“二手房价下行加快的现象值得关注，一、二线热点城市的新房受限价影响，房价变动本身和市场热度未必完全匹配，而二手房则对市场的体现则更为直接，其中二手房参考价格政策和房贷严控是影响的重要因素。” 58安居客房产研究院分院院长张波表示。

市场有望于年底或明年初“筑底”

目前，从政策端来看，信贷收紧的局面有望得到缓解。9月底以来，央行等部委频繁释放“维稳”信号，部分城市也结合当地市场特点，从公积金贷款额度、房贷利率、人才购房补贴、预售条件等方面进行政策“微调”。

随着政策端暖风频吹，一方面，部分热点城市的房贷利率已经出现下降；另一方面，部分城市的房贷审批速度也正在加快。

“市场下行的局面有望在年底或明年年初筑底”，贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示：“10月以来，金融信贷政策正在转变，房地产市场的合理资金需求正得到满足。10月房贷利率出现了年内的首次下降，部分城市放款速度在加快；房企融资环境也在适度调整，有利于改善市场预期。预计到明年，房贷供需关系也将回归正常，有利于合理住房消费的正常满足。”

“房地产金融侧已现微调。为保障房地产信贷平稳有序投放，准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，不少城市和区域在贷款首付比例和利率上加大对首套房购房者的支持力度。”对于未来市场的走势，张波认为：“预计今年最后两个月房贷政策调整的节奏会进一步加快，包括针对个人和房企两个层面，尤其是房贷审批和发放的提速将是重要趋势。”

“‘政策底部’已经出现，‘市场底部’依然徘徊，2022年上半年有望企稳。”张大伟预测称，“因为按揭贷款积压已经多月，预计年内房价依然以下调为主，但是，随着影响近期房地产市场较大的因素‘房贷’逐渐缓和，市场在2022年一季度有望逐渐企稳。”

新京报记者 徐倩